대출많은 집, 근저당권이 설정된 집 괜찮을까?

근저당권이란 무엇이고 근저당권이 설정된 집에 들어가도 되는지에 관한 이야기를 해 볼까 합니다. 근저당권이 설정 되었다는 것은 쉽게말해 해당 부동산의 소유주가 그 부동산을 담보로 돈을 빌렸다는 것입니다. 즉, 대출이 있는 집을 의미하는 것이죠.. 그래서, 근저당권에는 어김없이 채권최고액이 설정되어 있기도 합니다. 그런데, 왜 채권액이 아니고 채권최고액이며.. 저당권이 아니라 근저당권 일까요?

 

1. 채권최고액은 실제 빌린돈이 아니다.


저당권은 특정 금액에 관해 설정하는 권리 입니다. 즉, 부동산 소유주가 100만원을 빌리고 담보로 해당 집을 잡으며 저당권을 100만원 설정할 수 있는 것이죠.. 하지만, 이러한 저당권은 여러가지 면에서 불편한 부분이 있습니다. 채무자가 채무를 일부 상환하게 되면 해당 저당권도 다시 설정해야 하는 것이죠.. 그래서 나온 개념이 바로 근저당권이란 개념입니다. 근저당권의 경우 채무자와의 계속거래에 의해 발생하는 ‘불특정 채권’에 대하야 ‘일정 한도’ 내에서 담보하는 저당권 입니다.
결과적으로 중간에 돈을 갚거나, 반대로 돈을 더 대출받더라도 근저당권 내의 범위라면 계속 그 채권최고액이 유지가 되는 것이죠. 이런 이유로 채권최고액이 실제 그 사람이 빌린 돈인 경우는 거의 존재하지 않습니다. 통상, 은행권에서 주택 등의 경우 빌린 채권액의 120%를 채권최고액으로 설정을 합니다. 해당 채무자가 채무를 이행하지 않아 발생하는 지연 이자에 대한 부분까지 담보하기 위함해서죠. 여기에, 중간중간에 돈을 갚더라도 해당 채무가 완전히 소멸되지 않는 한 해당 설정액은 그대로 남아있는 것입니다. 심지어 빚이 없는데도 근저당권은 남아있는 경우도 있습니다.(은행에 돈을 다 갚더라도 근저당권을 해지해 달라고 하지 않으면 그대로 가는 경우가 많습니다.)

 

2 근저당권 설정이 된 집 들어가도 괜찮을까?


그렇다면, 세입자의 입장에서는 이러한 근저당권이 설정된 집에 들어가도 될까요? 이는 근저당권 설정액과 해당 집의 시세에 따라 다소 다르게 판단해 봐야 합니다. 어떤 분들은 설정이 되어 있는 집은 무조건 들어가면 안된다고 하시는 분도 계시는데 이는 그렇지는 않습니다. 우리나라에서 대출을 끼지 않고 집을 사는 경우가 오히려 드물기 때문에 근저당권이 설정되어 있는 경우가 비정상인 것은 아닙니다. 이런경우, 상식에 준하여 판단하면 됩니다. 즉, 대출이 지나치게 많다면? 들어가서는 안되는 것이고 대출이 많지 않다면? 들어가도 괜찮은 것이죠..(물론, 확정일자와 전입신고 등의 필수 보호조치는 해야 하겠죠..) 그렇다면, 얼마의 금액을 두고 많고 적음을 판단할까요? 우선 그 기준은 채권최고액을 기준으로 봐야 합니다. 실제 채무가 얼마든 사실 세입자가 집주인과 은행을 가 보지 않는 이상 알 수는 없는 것입니다. 따라서 “채권최고액이 얼마인데 실제 빚은 얼마다!” 이런 말은 무시해 주시고 채권최고액을 기준으로 보시면 됩니다. 또한, 이렇게 안정성을 따지는 것 자체가 해당 부동산이 경매로 넘어갈 때를 대비하기 위함인데, 경매에 넘어갈 정도가 되면 채권최고액이 꽉꽉! 채워지는 경우가 많음으로 채권최고액을 기준으로 봐야 합니다. 결국 해당 집의 가치에서 채권최고액을 뺀 금액으로도 내 보증금을 보호받을 수 있는 경우 이런 기준으로 보시면 되겠습니다. 다만!! 여기서 알아둬야 할 점은.. 경매로 집이 넘어가게 되면 통상.. 시가보다 싸게 낙찰되는 경우가 많습니다. 경매물건의 경우 한번씩 유찰될 때마다 일정 비율씩 최저 입찰가능금액이 다운됩니다.(특히 건물의 규모가 큰 경우에는 수요자 자체가 더 적기 때문에 하락폭은 더 크죠..)

따라서 주택의 경우에는 해당 집의 가치를 시가로 보지 말고 시가의 70~80% 수준에서 보시는게 좋으며 상가의 경우에는 50~70% 수준으로 판단하는게 바람직 합니다. 오늘은, 근저당권이란 무엇인지 등에 관해 알아 봤는데요. 근저당권이 설정이 되어 있는 집에 들어가도 됩니다. 다만, 내 보증금을 충분히 보전받을 수 있는지를 냉정하게 따져야 합니다. “집주인이 보증금을 보장한다.. 소유주가 건물이 몇채다.” 이런 말은 아무 소용 없다는 점! 강조드려 봅니다. 근저당권 설정액이 많다면? 일부 이를 갚고 근저당권을 재설정 한 이후에 임대를 내 놓거나 보증금을 보호받을 수 있을 정도로 싸게 내 놓는게 임대의 기본 상식이기도 합니다.