건물주와 분쟁시 임차인이 손실을 줄일수 있는 권리.

상가 임차인의 입장에서 알아두면 좋은 임차인의 권리에 대해 알라볼게요. 필요비상환청구권, 유익비상환청구권, 부속물매수청구권 입니다. 세가지 권리 모두 세입자의 입장에서 손실을 줄일 수 있는 그런 정당한 권리죠.. 법률용어 인지라.. 조금은 어렵게 느끼실 수도 있는데요.. 내용을 알고 보면 이해가 어려운 그런 용어는 아닙니다.

건물주와 좋게좋게 분쟁을 해결하는게 가장 좋은 최선의 방법이겠지만 좋게 끝나는 경우만 있다면 얼마나 좋겠습니까? 건물주 입장에서 황당한 세입자도 있고. 세입자 입장에서 악덕 건물주도 있는게 우리사는 군상이겠죠.. 이런 경우, 각자의 권리에 대해 정확하게 알고 분쟁에 대비할 필요가 있다 하겠습니다.

1. 필요비 상환청구권


‘필요비’라는 것은 말 그대로, 상가를 운영함에 있어서 반드시 들어가야 하는 유지관리 비용을 의미합니다. 필요비상환청구권은 다른 두 권리에 비해 상대적으로 인정되는 범위가 넓습니다. 따라서, 건물주와 분쟁이 발생하면 요런 것들은 꼬박꼬박 챙겨먹어야 하는 것이기도 하죠. 필요비상환청구권이 상대적으로 폭넓은 인정범위를 갖는 것은 기본적으로 상가의 관리 수선 의무가 건물주에게 부여되기 때문입니다. 상가 임차인의 입장에서 큰 건들의 경우에는 임대인과 상의를 한 다음 수리나 수선 등을 하지만, 비교적 간단한 수선이나 시간을 다투는 수리에는 바로바로 조치하는게 일반적이죠.. 매장에 수도관이 터졌는데 언제 건물주에게 이야기 하고 수선을 요구합니까? 선조치 후 청구 해야죠..

필요비상환청구권은 이렇게, 상가를 경영함에 있어서 필수적으로 들어가는 수선, 유지 비용을 청구할 수 있는 임차인의 당연한 권리입니다. 필요비상환청구는 기본적으로 지출 즉시 상환청구를 할 수 있으며, 건물주가 지연해 상환할 경우에는 그 지연 시간에 대한 이자비용도 추가로 청구할 수 있는 권리 입니다. 다만, 해당 임차인이 필요비지출을 했다는 것을 건물주가 인지한 이후로 지연이자액에 대한 부분을 청구할 수 있습니다. 이 부분은 당연한 것이기도 하겠죠. 따라서, 필요비를 지출했다면 그 즉시 건물주에게 이를 알릴 필요가 있습니다. 보통, 작은 수선의 경우에는 임차인이 부담하고 마는 경우가 많은데.. 좋게좋게 임대차 계약이 유지 및 끝나는 경우라면 모르겠지만, 악덕 건물주를 만난다면 이런 부분까지도 꼼꼼하게 챙겨야 하겠습니다.

 

2. 유익비 상환청구권


‘유익비’라는 것은 필요비와는 약간 그 개념이 다릅니다. 필요비가 수리, 수선과 관련된 유지비용이라면 유익비는 해당 임차 대상물의 유익성을 높이는 비용이라는 의미를 가지고 있습니다. 즉, 필수 지출 대상비용은 아니지만 비용을 추가한 부분이 해당 임차 대상물의 객관적 가치를 높였다면? 그 증가된 가치만큼의 금액을 건물주가 임차인에게 지불해야 하는 것입니다. 임차인의 투자로 건물의 가치가 높아졌다면 당연히 이러한 증가된 가치에 대한 부분을 건물주가 지불하는게 상식적으로도 마땅하죠. 다만, 유익비상환청구권의 경우 소송 실무로 가 보면 그 인정되는 폭이 상당히 제한된다는 점이 한계점 입니다. 이는, 건물주의 의사와는 상관없이 상가 임차인 일방의 의사결정으로 비용을 투자한 것이기 때문입니다. 이와 더불어 증가된 가치를 어떻게 측정하느냐도 난센스의 부분입니다. 따라서, 상대적으로 투자금액이 많이 발생했고, 객관적인 측정이 가능할 경우에 행사가 가능한 임차인 권리 입니다.

 

3. 부속물 매수청구권


유익비상환청구권과 매우 유사한 권리가 바로 부속물매수청구권 입니다. 부속물매수청구권은 건물의 객관적 가치를 높여주는 부속물에 대하여 건물주에게 매입을 요구할 수 있는 권리입니다. 유익비상환청구권과 다르게 객관적인 비용산정이 용이하다는 장점이 있지만.. 이 역시, 엄격하게 그 범위가 제한됩니다. 부속물매수청구권이 인정되기 위해서는 아래의 조건을 모두 만족해야 합니다.

– 법률상 ‘부속물’에 해당할 것

– 건물주의 동의를 얻어 설치한 부속물 이거나 임대인으로 부터 매입한 부속물일 것

부속물매수청구권은 그 행사 대상 부속물의 요건이 까다로워서 그렇지, 위의 조건을 만족한다면 세입자의 일방적 행사만으로도 구속력을 갖는 형성권에 속하는 권리이기도 합니다. 오늘은, 간단하게 분쟁시 써먹을 수 있는 상가 임차인 권리 세가지에 대해 알아봤는데요.. 상가 임대차에서 원상회복의무만 있는줄 아는 자영업자 분들이 많은데요.. 물론, 원상회복의무도 있지만, 이렇게 내가 투자한 비용에 대해 회수할 수 있는 권리도 있다는 점!은 알아둘 필요가 있다는 생각입니다. 그럼에도.. 어쨌든.. 소송 등의 분쟁으로 가는 것 보다는 합리적인 선 안에서 타협하시는게 서로에게 이득으로 다가올 것입니다. 소송이라는게 아무래도 물적 정신적 비용과 고통이 따르는 것이니까요.. 아무쪼록, 분쟁이 있으시다면.. 원만하게 잘 합의되기를 기원드립니다.